扬帆优配中海华润保利市占率提升房企三巨头持续加仓核心城市

扬帆优配

　　三家房企对后续市场仍有信心。

　　中海地产、华润置地于2025年8月27日同时发布2025年中期业绩。加上此前发布半年报的保利发展（600048），房地产行业三家头部企业均已经交出答卷。从这三家头部房企的财报中，能够感知到房地产市场的冷暖变化。

　　三家房企主要利润指标均有不同程度的走低，保利发展、中海地产归母净利润录得下滑，华润置地核心净利润略有下降，显示房地产市场仍在筑底。不过，三家房企在投资上仍然积极，今年以来，保利发展、中海地产以及华润置地在一线城市以及核心二线城市不断加仓，保持稳健的拿地强度也印证三者对房地产市场的信心。

　　在业绩发布会上，中海地产、华润置地也均对后市持乐观态度。

　　中海集团董事长颜建国表示，公司对中国经济稳中求进充满信心，对房地产市场止跌回稳充满信心。凭借强劲的比较优势，中海地产将继续保持攻守兼备的发展态势，在市场调整中保持行业领导地位，实现持续稳健高质量发展。

　　华润置地董事会主席李欣则表示扬帆优配，随着今年一揽子楼市政策持续落地，市场信心已逐步修复，核心城市改善型需求加速释放，行业总体也延续风险缓释、市场企稳的态势。华润置地首席运营官陈伟补充道，在止跌回稳的目标下，今年7月各地陆续加速落地支持政策也带动市场向好，因此对行业仍然保持乐观的态度。

　　筑底回稳

　　在这三家房企之中，华润置地的业绩表现要相对优秀，这主要得益于华润置地在经营性不动产业务的提前布局。

　　今年上半年，华润置地录得营业收入949.21亿元，同比增加19.86%；核心净利润为100亿元，同比下滑6.6%；归母净利润118.8亿元，同比增加16.21%。

　　在华润置地的利润贡献中，经常性（包含经营性不动产及资管业务、轻资产管理和生态圈要素型业务）核心净利润达60.2亿元，对核心净利润贡献占比为60.2%。

　　中海地产、保利发展的利润表现则与行业整体趋势相同，这两家头部房企利润继续承压，均呈现一定的降幅。

　　中海地产上半年录得营业收入832.19亿元，同比减少4.27%；归母净利润为85.99亿元，同比减少16.62%。保利发展早前发布的财报则显示，2025年上半年，其录得营业收入约1168.56亿元，同比下降16.08%；利润总额约99.08亿元，同比下降29.7%；归母净利润约27.1亿元，同比下降63.47%。

　　虽然利润总额出现变化扬帆优配，但这三家房企的利润率表现则显示房地产行业的“赚钱能力”已经基本企稳。

　　今年上半年，华润置地的毛利率提升幅度最大，报告期内其综合毛利率为24.0%，同比提升1.8个百分点。其中，开发销售型业务毛利率为15.6%，同比提升3.2个百分点；经营性不动产业务毛利率为72.9%，同比提升1.4个百分点。保利发展同期的毛利率则为14.6%，略高于2024年全年水平。中国海外发展毛利率也维持在17.4%，仍在较高位置。

　　在销售方面，三家房企在核心城市的市占率均进一步提高。

　　其中，中海地产在北上广深及香港五座城市实现合约销售额556.4亿元，占合约销售额53.7%，其中北京合约销售金额304.5亿元，香港、上海、广州、深圳超50亿元。此外，中国海外发展系列公司在14个城市的销售额位居当地市场第一。

　　保利发展提供的数据则显示，其聚焦的38个核心城市市占率进一步提高，尤其在上海、广州、成都、西安等9个核心城市市场排名第一。

　　稳健加仓

　　虽然结算业绩仍在筑底，但在当前的市场环境下，能够保持盈利已经是行业中的佼佼者。在投资方面，三家房企也维持此前的拿地风格，继续加仓核心城市。

　　以保利发展为例，其今年上半年新增26个项目均位于北京、上海、杭州等核心城市，总地价509亿元，总计容面积228万平方米，拓展金额权益比87%，保持高位。华润置地则在报告期内新增土地储备148万平方米，获取项目18个，权益投资322.8亿元。

　　中海地产投资更为积极，据中海地产提供的数据，今年前7个月，中海地产新增权益投资额已经达到550.1亿元，新增购地金额行业第一。

　　从投资强度来看，这三家房企对房地产市场的信心依然坚挺。

　　保利发展董事长刘平此前在回答投资者提问时认为，“房地产市场在相当一段时间内还大有可为，关键看怎么去寻找客户的痛点、敏感点。”

　　刘平认为，房地产市场的有效需求来源于原来的老房子是在粗放发展阶段产生的，生命周期有限，房子在隔音、密闭、节能等各方面的条件已经不能满足时代的需求。未来的新房子将通过新材料的应用、科技含量的提高、建造品质的提升推动产业链上下游的升级。

　　中海地产行政总裁张智超则在业绩会上表示，对国家经济保持信心，预计全年仍将保持 5%左右经济增速，对刺激消费需求、居民收入增长、股市向好等方面都有比较大的促进。

　　张智超分析称，从政策面可以看到，上海已经出台了相关政策，此前北京也出台支持住房消费的相关政策。今年7月的中央城市工作会议，也把城市更新作为城市高质量发展的重要抓手，重点要推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。结合当前低息环境，中海地产对下半年房地产市场走势有信心。“当下的市场给我们这类经营稳健、布局良好、货量优质的企业更多更好的机会。”

　　颜建国在业绩会上也指出，房地产行业虽然总体规模有所萎缩扬帆优配，但改善性需求将不断增长，房地产市场仍然是一个庞大的市场。行业集中度会提升，中海地产的比较优势会进一步凸显，也会占据相当的比例，市场有足够空间支持中海地产继续高质量发展。

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