2025.06.12金策略
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作者 |第一财经 孙梦凡
171米超级地标复工、大型综合体盘活......近期，又一批“烂尾”项目传出重启的消息。
在佛山，地处当地交通“动脉”的威达大厦，日前已经正式复工，该项目自2017年开发商资金链断裂停摆后，历时八年终于重启建设，并引入投资方注入4.3亿元重整资金。
在沈阳，位于皇姑区核心位置的原乐天项目，早在2016年时项目便出现停滞，后经辽宁省方面提出，华润集团进场参与整改盘活，经重新规划后目前项目已经步入正轨。
此外，在郑州等其他城市，均出现大型“烂尾”项目正式盘活、或有望重启的消息，其中有政府协助引入资本、地方国资接盘，也有通过企业收购方式重启的。在业内看来，存量资产盘活政策、地方政府大力支持，加快了“沉睡”资产的处置效率。
“烂尾”项目重启
近来，地标性“烂尾楼”重启的动态明显增多。
据佛山房建集团官微消息显示，“威达大厦”项目复工仪式于6月5日举行。“尽管面临挑战，但我们有决心克服困难，确保项目顺利竣工交付。”佛山房建方面的发言人表示。
威达大厦所在的季华路，是佛山市中心城区的交通“动脉”，附近汇集着多个超高层地标建筑，以及40余家金融机构和170多家企业总部，区位优势极为显著。但就在这样的“黄金地段”，总高171米的威达大厦，自2017年以来已经“停摆”八年之久。
据悉，该项目所在地块，最早由佛山市达磐恒房地产开发有限公司竞得，原计划打造集商业、办公为一体的超高层综合体，但开发商后续资金链断裂，项目随即陷入停摆。
为助力项目实现重整，2025年1月，禅城法院推动开发商完成破产重整，并通过“部分现金+部分实物”的受偿债权方式，将威达大厦交付给新的投资人，并向工人发放600多万元欠薪。
据悉，在破产重整程序中，禅城法院指导破产管理人完善破产重整计划金策略，用数据列明重整价值及可行性，最终佛山东晖企业管理公司以4.3亿元，拍下了达磐恒公司的重整投资权益。
当地街道方面也表示，祖庙街道配合区人民法院建立了“府院联动”机制，促成各方达成共识，最终于2024年11月成功引入东晖作为投资人，为项目注入了4.3亿元重整资金。
目前，威达大厦将进入全面复建阶段，项目拟建设为超高层商业办公综合体，预计2026年底竣工验收，2027年初交付使用，总建面7.5万平方米，助力完善季华路的商务配套。
威达大厦能重启建设，背后的关键便是，在政府“执破融合”机制下，将相关企业转入破产程序，同时识别企业的重整价值，引入新的投资人进行盘活，而非直接将项目折价拍卖。
在沈阳，近期也有一地标项目受到关注，即原沈阳乐天项目的盘活。
沈阳乐天项目所在地块，系2008年时由韩国乐天集团获取，总计容面积达107万平方米，原计划建设为一个大型城市综合体。据悉，该项目共分三期开发，其中一期已建成并投入使用，二期、三期已完成约三分之一，但项目自2016年陷入停滞。
日前，华润置地官方微信发文，详细披露了介入该项目并盘活的过程。
据悉，2023年3月，在北京举办的辽宁省与央企深化合作座谈会上，辽宁省正式向华润集团提出了参与乐天项目盘活、修复“城市伤疤”的期望，同年8月，双方签署了战略合作协议，华润置地东北公司全面参与该地块的整改工作。
但是，项目停摆多年后重启，这一过程并不容易。在前述文章中，华润置地称盘活之路“荆棘丛生”，因原有购物中心与主题乐园为一体建筑，已完成一定施工，部分大型游乐设备也进场，项目面临商业体量大、拆改难度高、历史遗留问题复杂等挑战。
此外，因地块烂尾体量大、需拆除新建，周边配套相对成熟，导致红线内没有展示中心建设场地，开发上也难以快速达到预售条件。对此，华润置地东北公司提出“分期盘活、重新规划、烂尾拆除、联动存量”的策略，并通过“一楼一案”方式争取支持政策。
2024年，华润置地收购了原乐天世界项目二期地块，权益对价15.9亿元。同时，原东侧地块调整为住宅用地，西侧保留商业功能。当年10月，住宅部分“中寰悦府”正式开盘，90分钟销售6.8亿元，一月后加推再次售罄，年度签约额超12亿元。
除了住宅用地外，西侧的商业部分也将打造万象商业，区别于区域内已开业的皇姑万象汇和三台子万象汇，打造全新的商业综合体，目前仍在进行拆除后的建设阶段。
多种盘活方式
前述两个项目，虽然项目处境、盘活方式不同，但均引入了新的资金、或者新的收购方，来推动项目重启。而能否引入市场化资金，跟相关项目的资质有很大关系。
同策研究院联席院长宋红卫告诉记者，“烂尾楼”的主流盘活方式有几种：一是市场化盘活，引入新开发商或者托管第三方续建；二是项目转让，资产接收方继续完成项目，三是债务重组，并借助共益债等金融工具盘活；四是政府主导，通过“府院联动”，借助专项基金来实现。
“市场化的引入方式，跟项目资质有直接关系。”宋红卫称，如果项目条件好，剩余价值能够覆盖债务、还有不错的收益，社会企业和资方便会主动介入。此外，在市场化解决过程中，也需要政策和金融工具支持，比如借助共益债模式，核心是要保证介入资金的偿还优先级。
不过，宋红卫表示，大型项目在实际盘活中可能会遇到三个问题：一是出资方的持续出资能力和意愿；二是由于市场行情变化，项目资产价值会有较大变动，如果遇到变现问题，项目推动就会受到影响，三是由于债权债务等问题，导致项目被冻结，也会受到影响。
实际上，基于各类现实问题，这些有新进展的项目实属难能可贵。在出现“曙光”的案例之外，还有不少项目因债务债权关系复杂、资产无人问津等原因，一直难以正式重启。还有的项目在城市更新等政策推动下，被地方国资接手，也有望实现“新生”。
以郑州为例，日前郑东新区管委会公示了“上上中部崛起大厦”建筑方案征求意见表，在业内看来，这意味着该项目停工多年后重新启动。据悉，项目前身为“上上国际中心”，由上上集团有限公司开发，此前实控人为来自浙江的“创二代”冯世翔。
据安居客郑州，冯世翔来到郑州后，先后涉足印刷包装业、房地产业和金融产业。不过，2018年，当地法院便裁定受理了“上上集团有限公司”、“河南上上置业有限公司”两个破产清算案件。
今年以来，当地政府不仅公布了该项目的建筑方案征求意见表，还有各类招投标公告。此外，据郑东新区建设局发布的一份城市更新项目名单，“上上中部崛起大厦”的更新目标，是续建“烂尾”建筑工程，打造“复合型产业综合体”，导入酒店、商业、文化等功能。
企查查信息显示，目前该项目的实施主体河南上上置业有限公司，大股东为河南择通企业管理咨询合伙企业，背后则是地方国企河南投资集团有限公司，也即国资平台接手了项目。
整体而言，当下各地“烂尾楼”的处置进度有所加快，业内认为这背后离不开各类政策支持。
宋红卫表示，关于存量资产盘活、保交楼等问题，国家政策支持力度很大，还设置了专项基金、专项债收储政策等，加快了相关资产的处置效率，资金能投入到项目中；此外，地方政府大力支持，给予接盘方一定的政策或者产业扶持，这些都推动了烂尾项目盘活的进展。
微信编辑| 小羊
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